빚 얻어 투자하는 시대는 지나 갔다
주택 자산비율 60% 이하로 낮춰야

지난 23일 광양경제아카데미에서 강정규 동의대학교 재무부동산학과 교수가 광양지역 부동산 시장 현황과 앞으로 전망에 대한 강연을 열었다.

최근 부동산 시장 동향
부동산 시장은 지난 2008년부터 서울과 수도권을 중심으로 아파트들이 하향 조정을 받으며, 전국적으로 부동산 시장 침체 분위기가 확산되고 있다. 이런 시장 흐름 속에서 부동산 시장은 아파트 중심에서 토지, 점포 주택, 근린상가, 소형오피스텔 등으로 투자 종목이 다변화되고 있다.
하지만 2008~2009년 중 부진한 모습을 보이던 광주·전남 주택공급이 2010년 이후 크게 증가하며, 전남은 아파트 분양이 지난 2010년 4543호에 비해 지난해 8817호로 크게 증가했다.
아파트 분양이 입주 시기 등 주택 시장에 영향을 미치는 시기가 3년임을 고려한다면, 앞으로 주택 시장은 공급 과잉 우려도 발생되고 있다.
광양지역의 경우 미분양아파트가 지속 감소하고 순천시와 함께 신규아파트 분양시장의 호황세가 유지되고 있다는 점에서 타 지역에 비해 부동산 시장 온기가 지속될 전망이지만, 향후 2014년 하반기에 접어들면 필요한 주택 물량보다 많은 공급이 발생해 아파트 주택 시장이 가격 조정을 받을 염려가 있다.
즉 과거처럼 10~15%의 높은 매매 차익이 발생할 것이란 기대보다는 주택 시장의 안정화로 이어져 큰 시세 차익을 얻기에는 한계가 있을 것으로 전망되고 있다.
그렇지만 광양지역 특성 상 광양경제자유구역의 개발 요건과 기업 유치 등이 전국에서도 관심이 쏠리는 부동산 시장임은 틀림없으며, 타 지역에 비해서는 부동산 시장의 온기가 크게 떨어지지 않을 것으로 판단된다.

향후 지역 부동산 시장 전망

앞으로 광양지역 부동산 시장은 단기적으로는 가격상승 요인이 존재하며, 2~3년 간 부동산 시장의 온기가 유지될 여지가 크지만 중장기적으로는 현재 시장 흐름이 유지되면서 하향 안정세로 이어질 것으로 보인다.
우선 단기적으로 부동산 시장의 온기가 유지될 수 있는 이유로는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 폐지, 미분양아파트 양도소득세 5년간 한시 면제, 취득세 감면 등의 부동산 감세 정책 과 부동산 경기 부양책을 들 수 있으며, 이번 대선의 경우 과거 부동산 거품 시기 대선 주자들의 억제 정책 보다는 최근 하락에 따른 활성화 정책이 기대되고 있기 때문이다.
또 광양지역은 아직까지 아파트 입주 물량이 적은 편으로 2014년 이후에서야 아파트 공급이 크게 늘어 날 것으로 전망되고 있으며, 젊은 층 비율도 높아 주택자가보유비율(자기 집에 사는 사람)이 낮은 편에 속해 앞으로 집을 구입할 수 있는 잠재적인 주택수요자가 많다고 볼 수 있다.
이어 광양시의 소득 수준이 다른 지역에 비해 높기 때문에 부동산 투자 특성상 주변 지역에서 투자가 이뤄지는 성향이 크다는 점을 고려한다면, 광양경제자유구역 등의 개발 이점과 맞물려 여유자금이 광양지역에 투자될 가능성이 높다.
한편 중장기적으로 시장을 전망하자면, 공격적인 투자 보다는 하향 안정화에 따른 다양한 부동산 투자 방법을 이용하는 것이 고려돼야 할 것이다.
정부 발표에 의하면, 앞으로 30년간은 주택 가격 상승률이 평균 3.1%에 머물며, 물가상승 폭과 비슷한 수준에 이를 것이란 연구결과가 발표됐다.
그 이유는 인구구조의 변화로 절대 인구가 감소하고, 저출산, 고령화 사회 진입에 따른 주택 구매력 감소, 베이비 세대의 은퇴 후 부동산 처분에 따른 공급 과다, 30~40대 생산활동 인구 감소로 인한 주택 구매력 감소 등의 부동산 하락 압력으로 작용할 것으로 예상되고 있다.
또한 금리 인상과 소득 감소에 따른 가계 부채 변화로 부동산 처분 압력이 높아져 가격 하락이 발생될 가능성이 크며, 앞으로 전세를 끼고 투자 목적으로 주택을 구입하는 것은 자재돼야 할 것으로 보인다.
일본의 경우 이미 절대 인구 감소, 노인인구 증가, 단카이 세대(베이비 붐 세대)등의 이유로 집값이 20년 간 제자리에 머물고 있어 장기적으로 우리나라도 이런 흐름을 따라 갈 것으로 전망되고 있기 때문이다.

부동산 종목별 변화 안정적 부동산 설계

주택 시장의 경우 하향 시장으로 진입할 시 자산 가치를 유지 할 수 있는 조건으로는 인기 주거지역, 교통 편리성, 학군(초등학교) 통학의 편리성, 친환경적 인접 지역, 건설사의 브랜드 등의 요소가 3가지 이상 포함돼 있어야 할 것이다.
또한 중소형이 대세인 시기에 공급 과잉이 우려되는 되는 만큼 38, 43, 44, 49형의 중대형은 나름 희소성을 갖추고 있어 중소형 보다 가격 상승 폭이 비교적 높을 것이란 개인적인 의견도 제시해 본다.
이어 주택연금 가입 시 최대한 빨리 가입하는 게 좋으며, 평균 수명 연장 및 지속적인 지가 하락으로 해마다 연금이 줄어들 가능성이 크기 때문이다.
한편 토지 시장의 경우 아파트 투자가 끝났다는 판단에 투자금이 토지로 몰리는 현상이 감지되고 있고 광양지역의 경우 타 지역보다 공시지가가 높게 상승하고 있어 관심이 필요하다.
특히 광양·하동까지 포함 된 서해안 개발 축과 신도시 개발에 관심이 필요하며, 토지의 경우 도로가를 끼고 있어야 수익을 기대할 수 있다.
하지만 토지의 경우 환급성이 낮아 대출은 최소화하는 것이 바람직하겠으며, 용도지역은 계획관리 지역 및 자연 녹지 지역이 농림지나 환경·보전 지역보다 투자 효율성이 높다고 할 수 있다.
또한 수익형 부동산의 경우 매입입대주택사업에 등록하면, 정부의 세제혜택을 추가로 받을 수 있어 자산 규모에 따라 소형 아파트를 구입해 월세로 수익을 내는 것도 바람직하겠다.
이어 원룸의 경우는 최근 공급 과잉과 수선유지비 등으로 생각보다 투자 수익률이 낮을 수 있어 사업 시 공실률을 최소 15%로 설정하고 수선 유지비용도 전체 투입자금의 5%가 매년 지출될 수 있다는 것을 염두에 둬 최소 7~8%의 수익이 발생될 때 인건비를 제외한 약간의 수익이 발생될 수 있을 것이다.
오피스텔의 경우는 수익형으로 좋은 종목이기는 하지만 앞으로 2~3년 뒤 공급 과잉에 따른 하락 시장을 기다리는 것이 좋으며, 상가 투자에 경우는 새로운 건물 보다는 자신의 눈으로 직접 확인할 수 있는 상가가 보다 안전하다고 하겠다.
마지막으로 부동산 투자 시 대출은 매입가의 20% 이상을 안 넘는 것이 좋으며, 계획성 있게 진행되고 있는 부동산을 투자하는 것이 바람직하다.
또 과거의 10~15% 상승을 기대 해 급하게 몰빵 투자하는 것을 자재돼야 하며, 중장기 하향 안정세를 대비해 주택이 차지하는 자산 비중을 50~60%로 유지하는 것이 앞으로 자산가치를 떨어뜨리지 않는 방법이라 생각된다.
특히 2014년 하반기 이후 주택 공급 과잉과 베이비 붐 세대가 주택을 매매할 것으로 예상되는 2015년에는 수급 불균형이 발생해 주택을 사려고 할 때는 2014년 하반기 이후 구입하는 것이 선택의 폭이 넓어 질 것이며, 팔 때는 2014년 이전이 현명하겠다.

이지성 기자  -

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