첫째, 일단 아파트가 완공이 되면 외부에서 입주민이 들어와서 아파트를 분양 혹은 임대로 입주하지 않으면 광양시민이 아파트 갈아타기를 해야 한다. 우리 시는 현재 6만 1천 1백여 세대 수에 주택 보급률은 107%가 조금 넘는다. 수요보다 공급이 우위다. 국내 평균치 약 103% 보다도 높다. 새 아파트로 갈아타기 할 수 있는 수요자가 미흡하다. 둘째, 그렇다고 해외기업이나 국내기업을 유치해서 그 직원들의 정주기반으로 사용하기를 기대하는 것도 무리다. 기업유치가 미미하기 때문이다. 설사 기업을 유치한다손 치더라도 소속 직원들이 교육. 문화 여건이 우수한 순천에 정주할 확률이 높다. 순천은 2003년과 2012년 두 차례에 걸쳐 '지속가능한 도시대상'을 받았다. 순천시의 문화. 교육 여건 향상 노력과 순천시민의 삶의 질을 높게 평가했기 때문이다. 더구나 광양은 총인구 증가(연평균 0.38%)에 비해 65세 인구증가율(연평균 3.77%)이 큰 폭으로 증가하고 있다.

 

이들 노령인구는 거의 다운사이징해서 소형평수로 갈아탈 확률이 높거나 '주택연금'에 가입해서 자신이 사망할 때까지 이주하지 않을 것이다. 만 50세 이상 은퇴를 앞둔 장년층이 기존 주택담보대출금 이외의 잔금을 평생 자기집에서 살면서 연금처럼 받을 수 있는 제도다. 가입조건은 부부 모두 만 50세 이상이고, 6억원 이하 주택 1채만 가지고 있어야 가입 가능하다. 

 

셋째, 미분양을 지혜롭게 활용하자. 새로 아파트만 짓는다고 인구가 늘진 않는다. 앞서 상기한 정주여건 인프라가 부족하면 미분양도 속출할 수 있다. 2012년 5월 현재 광양시 미분양 신축 아파트는 6,702 세대 중 832 세대로 집계된다. 통상 시행사가 미분양 아파트 수를 줄여 발표하는 것을 감안 하면 실제로는 거의 두 배 수준(20%이상)인 것으로 짐작하는 것이 업계의 정설이다. 대규모 미분양이 발생 했을 경우 이를 복지와 서민 주거불안 해소용으로 활용할 방법도 강구해야 한다. 참고로 '전세임대주택 사업'을 벤치마킹하는 것도 한 방법이 되겠다. 전세임대 사업은 한국토지주택공사가 주택 소유자와 전세계약을 체결한 후 기초생활수급자, 한부모 가족 및 저소득 신혼부부에게 재임대하는 사업으로 금년부터 대상지역이 인구 10만 이상 도시로 확대되면서 광양시가 올 4월부터 최초로 지원 혜택을 받게 됐다. 입주대상자는 지원한도액 범위에서 전세금의 5% 임대보증금(200만원 이내)과 지원금액에 대한 연2%이자(6만원) 정도의 저렴한 임대료로 한국주택공사에서 재임대 받아 입주 할 수 있다. 시행주관 기관을 한국토지주택공사에서 광양시로 치환하면 이해가 빠를 것이다. 

 

넷째, 따라서 공동주택 거래의 대세는 '임대'로 고착화 되어갈 것이다. 선진국 아파트 문화는 90% 이상이 임대다. 우리나라처럼 '하우스 푸어' 라는 신조어가 생길 정도로 아파트에 전 재산이 묶여 있거나 대출금 갚기에 올인 하는 나라가 거의 없다. 요사이 정부에서도 선진국과 일본의 주택정책과 부동산 시장의 행태를 연구하고 있다. 그 결과로 정부가 맨 처음 시도하려는 정책이 '임대사업법'을 개정해서 규제만 많고 불완전한 국내 임대사업을 활성화 하려는 것이다. 부동산 거래 활성화 정책이지만 일부 내용은 목돈 마련이 어려운 서민, 신혼부부, 청년들에게는 오히려 반가운 소식이다. 이러한 관점에서 볼 때 공공임대주택 건립으로 서민 주거안정화 대책이 절실히 요구된다고 하겠다.