노 동 진 관악회계사무소 공인회계사

사업을 하지 않은 경우 세금문제에 접하는 가장 일반적인 경우는 부동산을 취득하거나 처분하는 경우일 것이다. 하지만 이러한 사항은 부동산업을 하는 사람의 경우에는 자주 발생하지만 대부분의 사람들에게는 몇 년 만에 한번 생기는 일일 것이다. 이처럼 자주 마주치는 상황이 아니라는 이유로 많은 사람들이 부동산의 취득 및 처분 하는 경우 단순히 취득 및 처분금액에 초점을 맞추어 그 여부를 판단하는 경향이 있다. 하지만 취득 및 처분으로 인하여 발생하는 세금문제를 고려하지 않으면 이후 추가적으로 발생하는 비용에 큰 낭패를 겪을 수 있다. 따라서 부동산 취득 및 처분에 따라 발생하는 세금문제를 반드시 사전에 고려하는 것이 중요하다 할 것이다. 부동산을 취득하는 경우와 처분하는 경우에 발생할 수 있는 대략적인 세부담의 종류에 대하여 살펴보겠다.
먼저 부동산을 취득하는 경우에 부담하는 세금은 취득원인에 따라 크게 세가지로 구분할 수 있다. 일반적인 매매계약을 통하여 취득하는 경우와 생존하고 있는 분에게서 증여를 받는 경우, 돌아가신 분에게서 상속을 받는 경우로 나누어 볼 수 있다.
먼저 일반적인 매매계약을 맺고서 매매대금을 지급하고 부동산을 취득하는 경우 취득세(농어촌특별세 포함)와 등록세(지방교육세 포함), 등록관련 비용 등이 발생한다. 하지만 일반적인 매매와는 달리 증여와 상속의 경우에는 취득세와 등록세, 등록관련 비용 이외에 증여의 경우 부동산을 증여하는 자와 수증 받는 자와의 관계에 따라 일정금액을 초과하는 부동산은 증여세가, 상속의 경우 일정금액의 상속재산금액을 초과하는 부동산은 상속세가 발생할 수 있다.
따라서 증여와 상속으로 부동산을 취득하는 경우에는 증여세와 상속세부담여부를 확인할 필요가 있다. 부동산의 처분은 양도와 무상이전이 있는데 양도란 매매, 교환, 수용 및 현물출자 등 사실상의 유상이전을 의미한다. 이와는 달리 무상이전은 증여와 상속에 해당하며 이 경우는 위에서 살펴본 바와 같이 부동산을 취득한 사람이 세금을 부담하므로 부동산을 이전하는 경우에 부담하는 세금은 없다.
하지만 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세를 부담하여야 한다. 이 경우 부동산의 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 뺀 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담한다. 따라서 양도가액이 취득가액보다 적은 경우에는 부담하여야 하는 양도소득세가 없다. 하지만 일반적으로 양도가액보다 취득가액이 적으므로 대부분 양도의 경우 양도소득세가 발생한다. 현행 세법에서는 양도차익을 실제로 거래한 가액을 기준으로 산정하게 되어있다. 그러므로 부동산을 양도하여 양도소득세를 신고하는 경우 양도가액을 증명할 수 있는 양도계약서와 취득가액을 증명할 수 있는 취득계약서 및 기타 필요경비에 대한 증빙 등이 필요하다. 이와는 별도로 부동산을 보유하고 있는 경우, 재산세를 부담하여야 하며 일정한 요건이상의 부동산을 보유하는 경우 종합부동산세를 부담하여야 한다.

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