노동진 관악회계사무소 대표

8·21 부동산대책의 중요내용 가운데 세제개편 주요내용은 광역시에 소재하는 3억원 이하 주택에 대한 중과세 배제 규정 등이다. 따라서 세제개편 이후로는 광주광역시 등 광역시에 3억원 이하의 주택을 양도하는 경우에도 50%에서 60%의 중과세율이 적용되지 않고 9%~36%의 일반세율이 적용될 수 있도록 개편될 것이다.

이에 2005년 양도소득세 개편 시 도입된 2주택이상 보유자에 대한 중과세 내용을 자세히 살펴보도록 하자. 당시 2주택이상 보유자에 대한 중과세 부분이 대대적으로 홍보가 되었고 언론에서 이를 중점적으로 보도하였기 때문에 대부분의 2주택이상 소유자들이 이에 대한 자세한 내용을 알지 못하고 2주택 이상인 경우에는 모두 적용되지 않는가 생각하고 있을 것이다. 결론적으로 8.21 부동산대책이전에 지방에 2주택이상을 보유하고 있어도 2005년 개편된 중과세율(50% 내지 60%)을 적용 받지는 않는다.

양도세를 규정하고 있는 소득세법에서는 “수도권 및 광역시 이외 주택 중 기준시가가 3억원 이하인 주택은 중과세 대상에서 제외하도록” 규정하고 있다. 따라서 광양에 있는 주택이라도 기준시가가 3억원 이하인 경우에는 중과세 대상에서 제외된다. 지방에 소재하는 주택 중 기준시가가 3억원을 넘는 주택은 흔하지 않으므로 광양의 모든 주택이 중과세 대상에서 제외된다고 볼 수 있다.

그러므로 광양에서 아파트와 일반주택 등 2주택이상을 보유하고 있더라도 양도 시 중과세율을 적용 받지는 않는다는 사실을 알아두기 바란다. 물론 2주택이상 보유자가 주택을 양도하여 양도차익이 발생하면 일반세율이 적용되는 양도소득세는 부담해야 한다. 그렇다면 광양에 아파트가 한 채 있으며 서울에 아파트를 한 채 가지고 있는 경우에는 중과세율이 어떻게 적용될까? 먼저 2주택이상 중과세율인 50%와 60%는 중과세율 적용 여부 주택 수를 기준으로 반영한다는 점을 알아야 한다.

즉, 중과대상이 되는 수도권 및 광역시(8.21이후 3억원 이상)소재 주택과 지방소재 3억원 이상 주택수가 2주택 및 3주택이상이 되어야 중과세율을 적용하는 것이다. 그러므로 위의 사례처럼 서울에 아파트가 한 채만 있는 경우에는 중과세율 적용대상 주택수가 2주택이상이 아니므로 서울의 아파트를 양도하는 경우에는 중과세율 적용을 받지 않게 되는 것이다.

하지만 8.21 부동산 대책 이전에는 서울에 한 채, 광주에 한 채를 가지고 있는 경우 광주나 서울의 주택을 양도하는 경우 50%의 세율을 적용 받았다. 이 경우에는 중과대상 주택수가 2주택 이상이기 때문에 중과세율을 적용하게 되는 것이다. 그러나 8.21 부동산 대책에서는 광역시의 중과대상 주택을 3억원 이하의 주택으로 제외했으므로 만약, 광주 주택의 기준시가가 3억원 이하라면 중과세율을 적용 받지 않도록 개정된 것이다. 일반적으로 광역시의 대다수 주택의 기준시가가 3억원 이하라고 본다면 이제 수도권에 두 채 이상의 주택을 가지고 있는 경우에만 양도 시 중과세율이 적용된다고 생각하면 간단하다.

위에서 살펴 본 2주택 중과 등 양도소득세 규정은 양도자산을 양도하는 시점의 상황을 기준으로 판단하는 것이므로 같은 자산이라도 자산의 양도시점에 따라 부담하는 세액차이가 발생할 수 있다는 사실도 알아야 한다. 그러므로 자산 양도계획이 있다면 양도이전 부담하여야 하는 양도소득세에 대하여 사전 검토한 후, 양도시점을 결정하는 것이 절세의 방법이라고 볼 수 있다. 아울러 8.21부동산 대책은 발표만 이루어졌지 아직 법개정은 이루어지지 않았으므로 동 내용은 구체적인 법개정 시점 이후 적용되는 사항이라는 사실을 참고하기 바란다.

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